XiaoMing 高房价下的反思：朱镕基“恐高症”说明什么？
高房价下的反思：朱镕基“恐高症”说明什么？ 更新时间：2010-1-23 1:10:49 2002年底，朱镕基总理离任前重提“恐高症”，强调在大好形势下一定要看到问题，不要被冲昏头脑。“我预料全年会超过8％——我不希望超过8％，这个形势太好了，我有恐高症，我就是怕太高了，太高将来怎么办，你能维持8％吗？或甚至于更高。”他认为，楼市经济是靠不住的，“现在投资的增长60％靠房地产，房地产的推动能力很大，建筑材料工业、钢铁工业都上去了，但将来如果没有这样的拉动力怎么办？难以为继啊！”他又说，“我也不是说问题很大，我就是说，某些城市——我没说全部城市，它的房地产有一点热，不是‘过热’，是有一点热，现在就应引起注意”；“我们要更加着力培养人民群众的购买力，特别是农民的购买力，才能拉动这个生产，而不是单纯靠投资”；“这个房地产，特别是高级房地产，尤其是在大城市的高档房地产能不能保证卖掉呢？你不能把这个风险都加在银行身上，我只是提出一个预测，也不是警告，要小心一点。”
在目前高房价的背景下，再看看这段文章，或许能引起我们的某些反思。现在，学者们常用房价收入比和租金回报率衡量不合理的中国房价，在体制下却是理性选择的结果。
从供给面看，地方政府垄断土地供给为房价提供上涨的引擎。于是，体制下，中国地产商就不再是简单的生产企业，而是土地银行，其获利模式是靠经营大量土地储备并从土地未来升值中获利。只要银根不紧，地产商几乎没有任何压力，拿地和开发的钱几乎可以全部来自信贷。更关键的是，地方政府与开发商高度的利益同向，“打死”开发商，政府的收入从何来？地方政府会自觉地控制供给为开发商保值，出了那么多 “地王”，地产商却不用担心有一天“面粉比面包贵”，因为政府会主动和他们协商，以保持最大的共同利益，比如容积率，给他们提升个百分之几十，可以给他们加楼高，甚至修改规划以躲囤地处罚等等，办法多得很。所以，“痛痛快快地拿地，有节制地开发”是中国房地产业稳赚不赔的金科玉律。
从需求面看，城市化和工业化加速阶段所蕴含的刚性需求，货币超发所导致的通胀压力逼着房屋完全脱离消费属性，而沦为跟黄金一样的天然保值品，黄金没有使用价值，而中国房价可以不必看租金回报率。其实，更关键是信贷条件的放松。如果银行系统愿意为未来负债和资产质量恶化而承受更多的责任，中国超级大的人口基数足可以将没有支付能力的需求变成现实需求，而且能释放很多年。当然中国金融部门技术低下会制约了其杠杆放大能力，但人口基数实在巨大。尽管不能像美国人搞花样翻新的各种次贷创新，但中国人倾三个家庭之力足以攒齐一份房贷的首付。
中国银行的房贷几乎很少顾及借贷人的第一还款来源和能力。最近看到的一位中国台湾作者写的书，她在德国大学当研究员，有一份不算微薄的薪水，想贷款置业，却不被银行通过，因为她得证明在未来还贷的10年、15年或20年期间持续有固定收入。这在中国有可能吗？
尽管最近政府调控房地产的稻草密集地扔出，但仍然不能就此排除中国房价是否还会进入一次飙涨阶段，因为中国经济中本能的极强的投资和信贷的“动物精神”仍在。
房价下跌趋势形成中短期还难以奢望，除非取消期房预售和迅速开启物业税，决心准备好了吗？去年卖了4.4万亿人民币的房子，回笼的资金足够地产商撑过一年半载，面对不确定的未来，开发商也会调整策略，尽可能控制新开工量和延长建设期，现金若过快变成资本形成，一旦形势有变，那将是“下油锅”的感觉。2007年和2008年盲目开工所形成高库存的教训，我相信多数开发商还是心有余悸，如果不是危机及时到来，恐怕当下的地产商要倒掉大半。
而未来两三年中，银根已经难以实质性紧起来了，这一轮政府投资主导的经济刺激，注定明后年内货币供给和信贷都会维持一个高水平。只要整体银根宽松，地产商不愁拿不到钱，没有必要再倾销。
尽管很多理由支持中国的房价跌不下来，但从长期看，任何国家都不可能抗拒未来人口和社会结构变化的客观规律――老龄化。当一个国家家庭的财富主要由房产构成时，当“90后”的中国富裕家庭都拥有3套以上的房产时，谁来维持这个国家的家庭财富不贬值？靠那些想进城的农民工吗？这是一个值得思考的问题。
从“全国房价平均涨813元”想到的
1月19日，国家统计局公布了2009年全国房地产市场数据，无论是近9．4亿平方米的成交量还是估算约4695元／平方米的均价水平，都创出了历史新高。全年房价涨幅24％，平均每平方米上涨813元，也达到了前所未有的水平。
回想2009年有关楼市所展开的各项话题之热烈程度，终于在年终岁尾国家一系列的调控措施出台之后而渐趋于平静，各方都在观望之中。然而当看到去年“全国房价平均上涨813元”的结论之后，再综合近期针对楼市的调控政策，不免会有这样的疑问：调控之下，房价会不会跌？抛开个别城市房价的疯狂上涨不算，单只是813元的“平均上涨”，2009年的人均收入有无如此高的增长幅度，那些需要买房群体的人均收入增长幅度呢？在GDP保持高速增长的前提下，“受益”的应该是哪一部分群体？
其实，从各种迹象来看，无论是“国11条”，还是对于“捂盘惜售”的查处和打击，以及1月份以来全国各地房地产成交量的大幅下降，房价可能会受到一定的抑制，但是下跌却基本上还是属于“天方夜谭”之类的奢望。这其中，既有“价格刚性”的原因，也有调控政策是否能够有效且到位的考虑。
有了这样的基础，当广州市委常委、常务副市长苏泽群说出“房地产依然是我们城市的支柱产业。国务院不允许把它搞死，市民不允许把它搞死，市政府也不愿意把它搞死”的论断之时，尽管有成“过街老鼠”之势，口诛笔伐之声不断，然而从理性的角度去看待，却不能否认其正确性。试想，近些年房地产市场的强劲，肯定是为经济发展做出了重大的贡献，有了这一贡献，中国经济得以保持了快速增长，能够安然度过经济危机也功不可没。因此，如何看待房地产这个行业，可能在微观和宏观的层面会有截然不同的结论，然而不管怎样，从现状来看房地产行业的确是支柱。
这就引出了最为重要的问题，国家的经济增长是必然的需求，国富了，民是不是可以同步富裕？或者说，在一个健康发展的社会里，应该是“民富国强”而不是我们通常一直在说的“国富民强”。因此，即便房地产是城市和社会发展的支柱性产业，但在这一产业高速增长、屡破纪录从而支撑了经济发展的奇迹之下，如果这种增长不能最终使社会里的民众受惠，反而造成了一系列民生问题，那么毫无疑问，这样的发展模式并不可取。
如同广东省国土资源厅副厅长黄德发所言，“现在很多城市有一个非常大的‘财富漏斗’，就是城市建设，换个领导又建又拆，没有整体的规划和引导。所以我们经济发展那么快，但我们老是富不了，工资老是涨不上去，这些钱都是浪费掉了。”这句话可以推而广之一下，不仅是城市建设，其他的行业和领域也同样如此，“拆迁改造，政府不能总想赚大头”。政府不应该与民争利，经济发展也不能只使一小部分人受惠，身为支柱性产业的房地产，尽管支撑起了经济发展的重头，但是却不能以更广大群体的买不起房、为房子而耗尽一两代人的精力为代价。这样做的结果，只能是造成表面的繁荣，财富会集中于少数人之手，平均出来的数字再如何乐观，也不能掩盖大多数人的捉襟见肘。
2009年地价、房价究竟涨了多少？
“2009年第四季度全国105个主要监测城市地价同比上涨5.05％”，“2009年12月份全国70个大中城市房价同比上涨7.8％”——如果说，这俩描述一年来全国地价、房价涨幅的官方数据跟老百姓的感受是一致的，那么咱们几乎可以拍着巴掌庆祝房地产市场的“超级稳定”，并且断言中央一个月内出手五六次调控房地产市场“毫无必要”了。
但事实是，根本无需搞民意调查请老百姓谈谈感受，仅仅通过对其他官方数据加以计算，就知道2009年全国地价、房价的涨幅是不是那么小得可怜了。
先说房价，“全国商品房销售面积和销售额”国家统计局月月发布，目前咱们能看到的还是2009年前11个月的统计数，数据显示：2009年1-11月，全国累计销售商品房7.5亿平方米，创下了3.6万亿元销售额，分别同比增长了53％和86.8％，由此可知，同期全国房价是4800元/平方米，同比涨了22％还多。再考虑到2009年12月份国内房价是全年最“疯”的——国家发改委称环比上涨了1.5％，结论是2009年全国商品房均价比2008年贵了近1000元/平方米，同比涨了近26％，为1998年房改以来的最大涨幅。
当然，这些还只是“被平均”的数，如果看“领涨”城市，如北京、上海、广州、深圳等，那房价涨幅都得按40％往上计。
再说地价，2008年国内土地市场一片萧索，“流拍”的消息很多，一年下来全国共卖了244.7万亩土地，收了9600个亿的土地出让金。而2009年，据中国指数研究院统计：全国土地出让金总额达1.5万亿；成交总价排名前10名的住宅用地平均成交金额为75.76亿元；楼面地价排名前10名的住宅用地平均楼面地价为26365元／平方米。而此前被一致认为“过热”的2007年，这三项指标分别为1.3万亿；51.93亿元；16234元／平方米。即使是“被平均”后的数据，如“住宅用地平均成交楼面地价”，也达到了2035元/平方米，同比大涨36％有余。
涨幅小得可怜的官方数据掩盖了房地产市场的真实图景，淹没了于房价漩涡挣扎的老百姓的真实情绪，更模糊了宏观调控的“师出之名”，最近经常有人说，宏观调控来了，2009年12月份的房价已是“强弩之末”、是“最后的疯狂”了，如果这轮的宏观调控不像上一轮那样半路夭折，咱们也许可以这么说，但现在咱们能看到的是，这轮调控的“新招”很少，面临的困难却很多，甚至搞不好就可能被“化解”了。
比如，被部门利益化解。摆在台面儿上的“地价上涨5.05％”、“房价上涨7.8％”是不会让职能部门感觉到任何压力的，甚至只会成为推卸责任的理由，就像国土部现在就可以像去年三季度地价数据发布后那样理直气壮地说，地价还是不如房价涨得快，说地价带高房价是没有道理的；又如，被地方政府化解，去年12月，南京、青岛相继出台房地产新政，内容为买房补贴及优惠政策顺延等。中央房地产调控“国十一条”出台当天，杭州还反其道而行之公布了购房入户、财政补贴、购房住房公积金及交易税费优惠等“托市”政策；再如，为其他政策化解。自1月15日海南决定暂停土地出让和审批新土地开发项目后，海口、三亚、琼海等多地房价一日一涨，甚至有楼盘一日跳涨5000元/平方米，有楼盘卖到7万元/平方米……
看真实的地价、房价涨幅，咱们会说，调控已是不得不为之、真要调也是难上加难了，可看地价、房价涨幅的官方数据，咱们又难免心怀一丝隐忧：有关部门跟地方政府真的有动力抓住“强弩之末”的好时候，扭转地价、房价一边倒涨势吗？
马光远：仇和说出了高房价的公开秘密
时下正是地方“两会”召开之际，关于高房价自然属于绕不开的民生热点话题。昆明市委书记仇和在与人大代表座谈时指出：“昆明的土地价格比周边城市都低，但是房价不低，为什么？原因是钱到了老板的包里。这是巨大的贪污腐败！为什么？因为部分官员当了老板的保护神。目前我们已经掌握了一些线索，下一步会对这些官员进行查处。”
从仇和的话里，我们尚且不知道仇和所指“巨大的贪污腐败”具体是什么，钱又怎样就到了“老板的包里”，部分官员又是如何“当了老板的保护神”。仇和讲这番话是针对人大代表黄焰谈昆明市土地管理存在的问题时指出，昆明市不少建设项目，拆迁前说是用于公共性质，等街道办事处给村民做好工作、征完地、拆迁完毕以后，项目又变成房地产项目了。
很显然，这种一开始打着为公众谋利旗号，等用低价补偿把村民打发了，就通过变更规划，公然搞房地产开发的行为，不仅昆明有，全国更不少见。在这背后，则更是少不了权钱交易和种种腐败行为。
但是，仇和所指的“巨大的腐败”显然并不仅仅指这种“暗度陈仓”的土地违法行为，还有着更多的“潜规则”，但与腐败现实对应的是，因为房地产腐败问题而被直接绳之以法的官员并不很多，这种巨大的反差足以折射当下土地市场违法行为猖獗，市场秩序混乱的现实。
纵观近年土地市场种种违法奇观，除了拍得土地之后“做工作”修改规划之外，最为千夫所指的莫过于“炒地皮”，也就是潘石屹所讲的“只炒面粉，不做面包”的行为。开发商高价拍得土地之后，却迟迟不开发，以至于各大城市都出现了数年荒芜的地王。央视《经济半小时》曾披露，我国房地产商囤积、倒卖土地严重，有三分之一根本不盖房，而专司倒卖土地，诸多“地王”数年荒芜的事实，便成为这些倒地事件的最典型的写照。这说明，中国土地市场已经形成了一个上自某些官员、下至开发商一体的违法产业链，在他们集体腐败的逻辑面前，土地法成了可怜的摆设。
特别是，2009年，土地管理部门掀起了所谓的“执法风暴”，可是迄今为止，我们尚没有看到令国人振奋的大案要案。一些公然没有开发、长期荒芜的土地，在地方某些官员的保护下，竟然需要通过公开挂牌督办的模式来推进，土地违法之猖狂，可见一斑，而在这背后，要没有保护伞，是不可想象的。
抛开昆明的“巨大的腐败”不论，笔者一直认为，2009年中国房地产市场的疯狂，相当一部分原因是违法操作导致，银行违法放贷，开发商违法操纵市场，而某些地方官员违法救市，在经济萧条的情况下制造了足以令人瞠目结舌的“违法泡沫”。
治理中国房地产的泡沫，其实无需用“经济手段”，因为这本身是个法律问题而非经济问题。仇和说出了真话，希望这不只是“说说而已”，要有实质行动，我更希望中央政府拿出勇气和魄力，挥出重拳打击违法行为，查出后面的保护伞，让房价理性回归、法治不再蒙羞。
□马光远
邓聿文：利润得拿来孝敬官员 房价怎能不涨
房价和腐败的关系就像“皇帝的新衣”一样，大家都明白，但就是不戳破。所以，当昆明市委书记仇和以“仇式”风格直言该市房价存在巨大的贪污腐败和官商勾结现象时，所激起的反响也就可想而知了。
在我的印象中，虽然公开直言房地产领域存在腐败现象的开发商尤其是官员不多，但也不是没有。例如，原全国人大常委会副委员长成思危就曾指出，房地产商的一部分利润是要用来孝敬相关官员的。当然，作为主政一方的“诸侯”，仇和在会上公开指责房地产领域的腐败，还是第一人。
那么，房地产领域的腐败到底有多严重？仇和没有透露，我这里还是引用新华社2007年5月一篇关于“地产开发商自曝利润黑幕”的特稿，来管窥一二。一般而言，在国外成熟的房地产市场上，利润被控制在5％左右。而据该文所说，中国房地产商公开的利润是8％~15％，实际真正的利润都在25％以上，做不到这么高的暴利，“开发商根本就别想活下来”。因为开发商“开发一个项目，前前后后就要盖二三十个公章，每盖一个公章都要打点一番，何况还有那么多不明不白的税外费。”
具体说来，开发商做一个楼盘，需要经过国土、规划、城建、税务等诸多主管部门，逢年过节的时候，很多地方都要打点。有报道曾说，用来疏通关系的好处费，大概占到楼盘总成本的2％或3％左右，有的甚至更高。所以，我们看到，这些年来，那些东窗事发的腐败官员大都与房地产有着密切的关系，最近被“双规”的贵州省政协主席黄瑶就是“倒”在“地”上。
不过，对房地产领域官商勾结的腐败，不同的人，或者处于不同地位的人有着不同的解读。像仇和，虽然敢于曝光这种腐败，但是他把期间的关系颠倒了，他认为“有些老板去‘绑架’领导，演皮影戏，领导是皮影，老板就是那个拉线人，领导是棋子，老板是棋手”。换言之，他把腐败的账主要算在那些老板身上，是老板拉拢腐蚀了官员。这是我不同意的。从现象上看，似乎是如此，然而，问题在于，老板们为什么要去行贿官员？关键还在于官员手中有不受监督的权力。
我们同样还是来看看成思危先生最近撰文指出非公经济遇到的挑战——“曾经有国企领导对我说：‘要我不受贿可以做到，但是要我不行贿做不到，因为不给钱就办不了事’。这就说明，腐败是当前非常严重的问题，特别是对民营企业来说，不拿钱开道简直是寸步难行。索贿者要比行贿者罪加一等，如果都依法办事就没有必要行贿。”
从成老先生的话中，我们可以看出，只把腐败的板子打在老板们的身上是有些不公平的。某种意义上，老板们也是权力的牺牲品。因为我相信，并不是所有的房地产商，甚至也不是大多数房地产商愿意去行贿，但是权力一旦插手市场，为了利润，房地产商只有向权力称臣。而对官员来说，当腐败的利润轻易就可获得时，权力寻租行为也就不再有任何顾忌了。因此，对利润的追求使地方政府、房产开发商以及投机者结成了稳固的联盟。这样的市场房价还能不涨？
近年来，为调控过高的房价，从国务院到相关部委，下发的文件和出台的政策不下几十件，每一次调控政策出来后，舆论都说是重拳打击，民众也寄以厚望，可是到头来房价却在调控中一路上升。这里的原因有很多，但其中一个关键的因素，就是地方执行不力。中央任何的调控措施，都要由地方去执行。现在，地方都有自己的独立利益，何况，在中央和地方事权与财权高度不匹配的情况下，地方经济和财政高度依赖房地产，即使里面不存在腐败，地方从自身利益出发，也会选择性执行或者完全不执行中央的调控措施。
在一个腐败深入骨髓的市场，中央的任何调控措施，都可能被利益集团架空或者扭曲为其所用。因此，要使房价降下来，还须清洁市场，反对腐败。
叶檀：房价涨到离谱程度 需抑制房地产金融杠杆
国家发改委、统计局近日发布的数据显示，2009年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8％，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5％，涨幅比上月扩大0.3个百分点。均价上涨至此，已到离谱程度。
股指期货作为重要的金融衍生品才正式推出，在房地产行业已经遍地开花。
去年下半年，在北京等地，诚意金等圈钱方式再次兴起。所谓诚意金就是购房之前向开发商缴纳一笔订金，数目从2万元到20万元不等，而开发商也向购房者作出承诺。如向开发商一次性支付20万元，在购房时可以获抵40万元，或者购买10万元的VIP卡，购房时可以获得98折优惠。
诚意金不是法律术语，而是商业用语，也即是购房者锁定楼盘的行为，开发商借此锁定高端客户。双方不存在法律意义上的约束关系，对合同的具体内容并没有明确具体的一致意思表示。收取诚意金甚至有违法之嫌，因为法规约定，任何楼盘在取得预售许可证之前的销售性质行为，包括但不限于收取诚意金、限定账户存款排号等行为，均属违反《城市商品房预售管理办法》。
诚意金大行其道，是恐慌性抢房的典型表现，开发商借此融得巨资，获得一个月以上的账期，免费使用购房者的资金。如北京东四环一高档楼盘，排队等着购房的人接近1000人，但该项目一期可售房源不足150套。在未销售以前，就可以无息占用购房者的诚意存款2亿元。仅仅考虑利息收益，3个月的资金占用就可以获利近百万。
诚意金与香港房产高峰期炒楼花一样，实质是短期房产看涨期权产品，购房者支付诚意金获得未来优惠购买该楼盘的权利，虽然所谓的购房价格优惠很可能被开发商上涨的房价所抵消。认购权证的发生，反映了市场的恐慌情绪，意即今天不买楼，明天会买不到楼，并且支付诚意金者预期未来房价上涨程度一定超过所支付的诚意金成本。
这让人联想到温州炒作土地返回证，同样是民间炒作土地使用期权的一种方式。
返回地的正式名称是安置留地，指政府依法征收农民集体土地后，按征收土地面积的一定比例返回给农村集体经济组织的国有土地，这些土地最终由村里根据实际情况分配给农民，用以改善这些失地农民的住房和生计，而这些获得土地指标的农民可以获得一份红证，也就是土地的未来使用期权。这一特殊政策仅存在于浙江、广东。根据温州瑞安市统计数据，自2003年起推行安置留地政策以来，截至目前瑞安全市安置留地面积约1500亩，其中商住用地1000亩。据调查，被炒卖的面积约600亩，近40万平方米，主要集中在城市中心区周边的上望、东山、莘塍三个乡镇。
炒作土地返回证的疯狂程度，丝毫不比荷兰郁金香狂热逊色。“土地返回地”在温州却开展成为另类土地期货市场。温州中小企业发展促进会会长周德文先生估计，聚集在返回地市场中的资金大约有300亿元，其他最多的返回地一共炒作了九道，从70万炒到了500多万，上涨了大约7倍。全民参与炒作，上到70岁的爷爷奶奶，下到二十几岁的年轻人，从银行职工、政府官员到外地专业炒家―――这么个炒法，再值钱的东西也给炒糊了。10月28日，由于担心金融风险与社会动荡，土地返回证的炒作叫停。
在房价节节上涨、震荡不安的时期，各类民间金融衍生品一一诞生，这既是民间创造力的反映，何尝不是房价上涨下的无奈？我们看到，到现在为止的房地产金融衍生品目标都是锁定风险与成本，而无法降低成本，更无法套利。
我们可以指责炒家的疯狂，可以指责开发商的贪婪，可以用行政命令一夜叫停。但不知道有没有人想起，如果不是土地与楼盘的泡沫高到让所有人恐慌，还会有人炒作认购权证与土地权证吗？
抑制房地产金融杠杆是有效手段。银监会副主席王兆星1月13日介绍，截至目前，房地产的开发贷款和个人住房按揭贷款已占贷款增量和整个贷款余额的20％左右。如果要求二套房首付比例50％，开发商土地首付款达到50％，金融杠杆直线下降，金融衍生品的用处就大为减少。
任志强：平抑房价 先缓和贫富差距
中央提出了“抑制个别城市房价过快上涨”的信号，某些学者专家和行业的领袖们也都提出了个别房价上涨过快的城市出现了泡沫。他们都认为房价的过快上涨必然导致泡沫，认为超出正常经济运行的结果是必然的泡沫，但却从来没有人去解释这种现象为什么会在个别城市出现。中国是传统计划经济的管理体系，尽管建立市场经济改革之后，大多数市场化商品房已脱离了计划管理的控制，但还有许多涉及资源、规模的国家、城市、行政类的管理仍处于严格的计划管理体系之下。
市场竞争的结果就是资源的稀缺让价高者得，房价也就成了树立在户籍制度之外挡住那些都想向资源优越的城市涌入的门槛。这个门槛也会在供求关系中潮涨潮落，少数城市的房价过高正在于这个少数的特殊性。个别城市的房价过高，正在于这些城市的个别性。
如果所有的城市都出现了全面的房价高涨，那么就不是个别性的问题了。但如果只是因为这种围城的效应而产生的少数城市中的房价上涨那就很难说是一种“泡沫”了，而是在于这种个别的资源优势。当城市已无法用普遍资源再平衡的方式改变城市与城市之间的资源差距时，房价就成为了平衡其他资源贫富差别的一种工具。
价格最终解决供求关系的经济规律会在市场竞争中说了算，房屋价格只不过是其他资源价格转换中的另一个平台，表面现象看似房价的高涨，但当其他资源无法用价格转换时，就变成了由某一种特殊商品来替代。而住房恰恰是综合了土地、交通、居住、金融等多种功能的替代品，于是生存附带着享受和投资的住房产品就成为了代表一个城市商业、文化、教育、医疗、服务质量等多种社会资源综合的实力的象征，其价格也同样成为一个城市综合实力的标准之一。
纵观全世界又有哪个房价高的城市不是在当地综合实力较高的城市呢?至少会在某几个方面是具有优势而不可替代的资源的。因此个别城市的房价高不能变成一项全国统一的抑制政策，尤其不能一刀切的认为是“泡沫”，不能用行政的、税收的、信贷的所有政策来抑制资源优势而形成的价格优势。这种少数人得病大家吃药的政策，不但不能对少数城市的个别房价上涨起到抑制作用，反而会让整个行业遭受惨败的损失。
但真的到了房价下跌的那一天，百姓就真的敢放出手去购房了吗?即使某些城市的房价跌了，但那些与城市资源优势紧密相连的贫富差别却不会在房价的下跌中平衡，这种房价的差距仍会在城市与区域间明显的存在。无法消除这些城市资源优势的差别时，就很难消除这种个别城市房价仍然过高的必然结果。
刘煜辉：高房价和垄断是经济转型最大拦路虎
1月13日，住房和城乡建设部副部长齐骥和发改委、财政部、国土资源部、人民银行、银监会六部门相关领导，介绍《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。住房和城乡建设部副部长齐骥表示，去年下半年以来，房价持续上涨，部分城市投资投机性购房大幅上升，进一步推动了房价过快上涨。齐骥表示，将借助五大措施来促进房地产市场平稳健康发展。
事实上，中国现在面临经济转型，而高房价和垄断是中国经济转型的最大拦路虎。首先，一些城市的高房价对城市化形成了巨大约束。作为城市化的“古典模式”，先是大大小小的老板“进城”，在大小城市安家落户。跟在他们后面的，则是成千上万的打工者，他们也渴望在城市安居乐业。而中国的城市化与工业化存在严重脱节，成千上万的乡村老板的确率先进城了，并在城市购房买地落户生根了，但跟在他们后面的“打工者”无力购房，只能“望房兴叹”，要么依然奔波于城乡之间而“离乡不离土”，要么以“农民工”身份屈居城市“边缘人”之列。“古典城市化”路径因此受到了一定阻碍。
如果说中国未来的城市化提升空间是中国房价长期向上的最大基本面，可是面临如此高的房价，农民工又如何真正进得了城？这成为一个巨大的逻辑悖论。
如果再来看看更为宏观的层面，中国的转型着力点将是不言而喻的。环顾世界，未来五十年，最有可能成为伟大国家的无疑只有中国和美国。在未来要形成的世界格局中，美国应该扮演的是世界经济发动机的角色，因为它属于领导型经济，具有“重构、创新和再投资”的天然制度活力，它应该为全球经济的下一个长周期设计驱动机。而中国扮演的是需求角色，中国经济通过其转型和重构，将释放出巨大需求，成为推动世界经济长期增长的“净资源”。
这次危机的一个深刻教训是，这个“净需求”的角色看样子不能由美国来承担，美国承担的后果只有一个，那就是：美国经济逐步背离马克斯·韦伯的新教伦理，走向通过美元本位制不分畛域地利用世界的剩余资金，无限期、无约束地负债运转。过去十余年全球经济模式就是：美国掌握着全球最宝贵的经济资源——净需求，其他国家围绕这一净需求来推动经济增长，这一模式被认为是这次危机根源。
未来的世界，中国需要承担起需求这个责任。因为中国有巨大的内在需求潜能，那就是城市化。2007年底中国城市人口5.9亿，按官方统计年鉴的数据，城市化率达到45％， 根据中国社科院学者的研究，中国的有效城市化率可能只有28％~35％，因为在现有城市人口中，有近2亿农民工只是城市的“候鸟”。这与那些迈入人均国民收入3000美金门槛的国家其当时的平均城市化率55％的水平，相距甚远。
可以简单测算一下，如果未来十年，如果中国的城市化率能够上升到65％，即便不考虑个人消费水平的增长，光城市化就能使中国的私人消费从10万亿增长至20万亿，2008年中国的出口9万亿，也就是说，无论未来的全球经济再平衡多么残酷，中国的消费增长的潜能也足以能够抵消掉，并支持中国长期高速增长轨道。
大胆想象一下中国城市化所能释放需求潜能吧，5亿现在年收入只有700美金的人一下子提升到5000美金城市人的生活水平。中国实现经济消费需求转型的逻辑就在于此。但是，摆在中国经济转型路上的拦路虎：一是垄断，一是高房价。
第二产业和半个第三产业是对私人部门开放的，如第三产业里的非主体行业，比如商品批发与零售、公路及内河航运、餐饮、旅游服务以及建筑等。而“一产”受制于土地制度的制度安排，开放权限有限；而“三产”的主体行业，诸如金融、主体运输、电信、电力等等，受到“垄断”力量的控制，私人资本无法涉足或集聚。 实际情况可能还远不于此，当下国有部门依托要素资源的优势、资本的优势大举进入第二产业。而从微观机制上讲，私人部门经济倾向于使社会化大生产的流程解构、外包来提升效率，如此使得基于制造业的现代服务业如现代金融、物流、信息和法律服务等等业态迅速衍生和发展，从而创造出就业需求的指数级增长，城市化依托此方能大幅地推进。当下的垄断利益已经妨碍了城市化。这需要转型时认真面对。
刘煜辉：能否用房价跌50%换城市化率提升30%
从大格局上看，如果用楼价50％的下跌换取一个城市化率30个百分点的提升，中国将实现成为伟大国家的梦想。
中国经济转型已经进入了 “仰之弥高，钻之弥坚”的阶段。中国经济若想再平衡，没有捷径可走，只能让收入重新尽快从企业和国有部门手中回到普通家庭，使中国的消费增长不低于经济增长速度。但是，这些政策可能蕴含有巨大的政治成本，需要考验我们决策者的勇气。
中国的国有部门和大企业完全依赖于由国民间接提供的各种补贴。假如国有企业要支付合理的借贷利率，其利润将完全消失。有学者初步测算，中国垄断行业和国有企业每年占有1.4万亿租金。政府从经济领域大幅地退出，将可能极大地减弱决策者对于国家经济制高点的掌控，这种改革性质不光是经济改革。
纵观西方发达国家的发展历史，大的社会利益格局调整，总是在经历剧烈的社会和经济阵痛才发生的。中国若连短期的经济正常减速都不愿意承受，又如何能完成结构转型呢？
中国的经济转型千头万绪，但是捋清楚了，其实异常地清晰。
从宏观方向上讲，就是让收入和财富重新从国有和企业部门手中回到普通家庭。
从中观战略上讲，就是做城市化，只有城市化才能释放巨大的需求潜能。根据相关统计，到2007年底，中国城市人口5.9亿。按官方统计年鉴的数据，城市化率达到45％，而根据中国社科院学者的研究，中国的有效城市化率可能只有28％~35％，因为在现有城市人口中，有近2亿农民工只是城市的“候鸟”。这与那些迈入人均年收入3000美元门槛的国家当时的平均城市化率55％的水平，相距甚远。
可以简单测算一下，如果未来十年，如果中国的城市化率能够上升到65％，即便不考虑个人消费水平的增长，光城市化就能使中国的私人消费从10万亿增长至20万亿。有统计称，2008年中国的出口总额达9万亿人民币，也就是说，无论未来的全球经济再平衡多么残酷，中国的消费增长潜能也足以能够抵消掉，并支持中国长期高速增长。
大胆想象一下中国城市化所能释放的需求潜能吧！5亿现在年收入只有700美元左右的人，一下子提升到5000美元城市人的生活水平，中国的国民消费将提升到一个什么样的水平？中国实现经济消费需求转型的战略逻辑就在于此。
从微观的改革操作层面讲，必须扫除阻碍战略顺利实施的体制障碍。虽然摆在我们面前的事情很多，但是攻坚点只有两个：一是垄断；一是高房价。
有学者说当下中国经济中只有“一个半”产业是市场经济，另外“一个半”则是政府垄断经济。第二产业和半个第三产业是对私人部门开放的。即便在半个第三产业里也是非主体行业，比如商品批发与零售、公路及内河航运、餐饮、旅游服务以及建筑等。而“一产”受制于土地制度的制度安排，开放权限有限；而“三产”的主体行业，诸如金融、主体运输、电信、电力等，受到垄断力量的控制，私人资本难以涉足或集聚。实际情况可能还远不止于此，当下国有部门正依托要素资源的优势、资本的优势大举进入第二产业。
从微观机制上讲，国有部门经济是典型代理人经济，代理人经济的利益激励是倾向于使产业流程内部化，这样越大的规模、越大的营业收入，越符合代理人的利益最大化；而私人部门经济倾向于使社会化大生产的流程解构、外包来提升效率，如此使得基于制造业的现代服务业，如现代金融、物流、信息和法律服务等业态迅速衍生和发展，从而创造出就业需求的指数级增长，城市化依托此方能大幅地推进。
当下的垄断利益扩张的态势正在摧毁城市化的根基，另一个拦路虎就是高房价——形成了对中国城市化的巨大约束。作为城市化的“古典模式”，先是大大小小的老板进城，在大小城市安家落户。跟在他们后面的，则是成千上万的打工者，他们也渴望在城市安居乐业。而中国的城市化与工业化严重脱节，成千上万的乡村老板的确率先进城了，并在城市购房买地落户生根了，但跟在他们后面的打工者无力购房，只能“望房兴叹”，要么依然奔波于城乡之间而“离乡不离土”，要么以“农民工”身份屈居城市“边缘人”之列。“古典城市化”路径到此打住了。
有人说中国未来城市化的提升空间，是中国房价长期向上的最大基本面。在我看来，这么高的房价，农民工如何真正进得了城呢？这是一个逻辑悖论。
坦率地讲，政府一念之间即可戳破当下的楼市泡沫。尽管楼市泡沫破裂会造成巨大的短期动荡，但从大格局上看，如果用房价50％的下跌，换取一个城市化率30个百分点的提升，是非常值得的事情。
